Торговля на территории товарищества
Товарищество собственников недвижимости (ТСН, СНТ, ГСК и т.д.) — это некоммерческая организация. По закону она создаётся для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а не для извлечения прибыли. Но значит ли это, что на территории товарищества торговать запрещено? Не всё так однозначно.
Короткий ответ: торговать на территории ТСН можно, но с существенными ограничениями. Главное правило заключается в том, что коммерческая деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество, а доходы от неё не могут распределяться между членами — они идут на нужды ТСН.
Что говорит закон? Гражданский кодекс (ст. 123.12) прямо указывает, что ТСН — некоммерческая организация. При этом закон не запрещает ей вести предпринимательскую деятельность — но только такую, которая соответствует уставным целям товарищества.
На практике это работает так. ТСН может сдавать в аренду помещения общего пользования, размещать рекламные конструкции, оказывать платные услуги — при условии, что выручка направляется на содержание и управление имуществом товарищества. При этом доход нельзя делить между членами: любая прибыль от коммерческой деятельности поступает в бюджет ТСН и расходуется на ремонт дорог, благоустройство, оплату коммунальных услуг и прочие уставные нужды. Важный момент: решение о коммерческой деятельности принимает общее собрание. Сдать часть общей территории в аренду под магазин или киоск можно только после голосования членов товарищества.
Если ТСН — садовое товарищество, действуют дополнительные правила. С 1 сентября 2025 года вступил в силу закон № 353‑ФЗ, который уточнил правила ведения бизнеса на территории садоводческих и огороднических товариществ. Согласно ему, на индивидуальных садовых участках коммерческая деятельность теперь прямо запрещена: нельзя открывать кафе, автомастерские, хостелы, фитнес‑залы, парикмахерские.
При этом на землях общего пользования торговать всё‑таки можно — но при соблюдении трёх условий. Во‑первых, размещение торгового объекта должно быть одобрено общим собранием членов ТСН. Во‑вторых, сам объект должен быть некапитальным — например, киоск, ларёк или павильон без фундамента. В‑третьих, торговля должна носить вспомогательный характер и обеспечивать нужды членов товарищества: например, продавать продукты, хозтовары или садовый инвентарь. Кроме того, члены товарищества вправе продавать излишки выращенной ими сельхозпродукции — это не считается предпринимательской деятельностью.
В случае, когда ТСН управляет многоквартирным домом, коммерческая деятельность чаще всего сводится к сдаче в аренду частей общего имущества: фасадов под рекламу, подвалов под склады, помещений на первых этажах под коммерческие объекты. Все решения об этом принимает общее собрание собственников, а доходы идут на снижение расходов на содержание дома.
Что нужно помнить в любом случае? Любая торговля на территории ТСН без решения общего собрания незаконна. Устав товарищества должен предусматривать право на коммерческую деятельность: если в уставе прямо прописан запрет, торговать нельзя, пока документ не изменят. Также важно учитывать вид разрешённого использования земельного участка: он должен соответствовать планируемой деятельности. Если земля предназначена только для садоводства, открыть на ней магазин без изменения вида разрешённого использования не получится.